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Author:totipu
47歳 妻子あり(子・高校生2人)の4人家族のサラリーマン。資産もそこそこでき、教育費にも目途がつきそうなので理想のセミリタイアを模索中。
2020年東京オリンピックをじっくり観戦したい。

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アパート投資は失敗なのか?

アパート投資をしていると、今後は厳しいんじゃない?と言われる事が多い。今後の人口減少、賃貸物件の供給過剰、空室率増加。データだけ見るとネガティブな要因しか出てこない。


このままアパートを所有し続けるのは失敗なのか?


実際に既にアパートを所有している身としては楽観的。

ネガティブなニュース等でライバルが減ればいいかも…なんて思う。


(楽観的になっている理由)


①現状空室率に変化なし

 多少決まりにくくなったかな?と思う程度。多分募集時期だけの問題。


②人口減少等

期間の問題、30-40年後の賃貸需要はわからないが、今後10年程度ならそれほど大きな変化はないと思っている。借入年数は25年だが、元本減少とキャッシュフローでの回収期間は12年程度と見ているので、15年後は空室率が70-80%になっても、不労所得が減るくらいで大したリスクではない。エリアも過疎化が進むエリアでの話で首都圏は15年位は持つと思っている。


③出口戦略

途中で売却してもいいが、キャッシュフローと元本返済の資産増加への効果を考えれば売る理由はないが、最悪、空室ばかりで、売れなくなったら、建物取り壊して子供に自宅用地として譲ろうと思う。


④金利上昇

金利上昇局面では、おそらくインフレ。イコール物件価格、賃料自体も上昇するのでは?なんて思う。


⑤不動産投資は事業

不労所得と言われれば否定できないが、事業として考えれば、サービスUPして差別化するだけ。その時にネックになりそうな、駅からの距離とか致命的な間取りではないので、なんとでもなりそう。どうしてもダメなら建て替えて、その時の需要に応えるだけ。


⑥地震

新耐震基準でも倒壊するような地震があったら、すべての建物に影響でるから国の特別融資等が創出されるだろう。(他力本願)


事業だとするとリスクはあって当たり前。マーケットに適応できるかどうか?脱サラしてフランチャイズや店舗開業で数年後の店舗の残存率に比べたら、非常に安全な事業だと思える。


そもそも、なぜそんなリスクを取るのか?

自分の場合、30代前半の頃、年間100-200万円を一生貯めても、マイホーム買って、教育費払って、老後資金貯めても老後は食べていくのがやっとという人生が幸せなのだろうか?と疑問に思ったから。今思えば、それ以外の幸せもいろいろあるとは思うが、若かりし頃はそれしか考えられなかった。

その時は具体的な計画もなく、ただもう少し生活に余裕が欲しい…程度だったが、今ははっきりと不労所得によるセミリタイアをターゲットにしている。


10年後20年後のアパート投資の結果が失敗で、爪に火をともすような生活になったとしても、自分の人生におけるアパート投資への後悔はないだろう。結局、最後は覚悟の問題でしかない。





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長女の大学受験終わったかも…

この夏はさすがに尻に火がついたのか塾に通い、塾が無い日も自習に行ったりと、それなりに勉強に力が入っていた様子だったが、夏休みの終わりに進路の希望書類の提出があり、悩んだが、ダメ元で指定校推薦の希望を出した。唯一行きたい希望の大学・学部・学科があり、競争率は激しそうだったが希望を提出。結果、指定校推薦の校内選考に選ばれ、推薦を受ける事ができるようだ。


あとは面接と論文だけらしいが、今までと変わらず塾に通い、センター試験を受けるらしい。自分なら後は、面接と論文だけ勉強して、受験勉強はしないだろうが長女は親に似ず『真面目』。学校の先生の指導通り、自分の力試しも含めしっかり勉強してセンター試験に臨むらしい。(親の本心としては、推薦で行くなら、あえて今後の塾代・受験費用等、数十万円も掛ける必要はないのに…)。塾の先生との進路相談もあったが、指定校推薦だとほぼ大丈夫との事。まあ、経済的な事は抜きにして塾の先生や友達との関係もあるだろうから長女の希望通りにしてやろう。


ぎりぎりまで追い込まれて受験勉強する経験も良しと思っていたが、真面目な性格もあって校内の試験勉強で、いい点を取り続けて推薦で受かるのも長女らしい人生の歩み方なのだろう。


私立理系大学の学費600万円以上と想定以上の教育費になるが、教育費としては最後の親の務めを果たさねば…


それはそうと以外だったのが弟の反応。学校から大学受験をもっと過酷なものと刷り込まれていたのか、長女の推薦が決まったのが拍子抜けらしく、推薦もいいなあ…なんて言っていた。簡単に安易な道を選んでほしくない。


いずれにせよ来年も弟の受験も続くので来年まで我が家の大学受験は続く。




保有REITは先週の大幅マイナスを挽回

先週△50万円ほど下げた分は、ほとんど回復した。しかしREITは日経平均やアメリカ株ともあまり連動を感じないし、急落要因や急騰要因も良く分からない。今回の急落で別口座も含め買い増しできたので、年間分配金240万円(税前)月額だと20万円の目途がつきそう。


セミリタイアに突入するのに必要な不労所得(70万円/月)まであと10万円。


アパート 30万円(確定)

REIT 20万円(確定)

副業   10万円(確定)

その他  10万円(未定)


合計   70万円


その他の収入10万円の具体的検討に入ろう。


候補は、日本株、外国株、投資信託、為替FX、太陽光発電、風力発電、ソーシャルレンディング…

ポートフォリオ考えたら円以外の資産がいいんだろうな…




(保有REIT)

銘柄数量評価額損益
ONEリート投資法人1203,4004,8732.45
トーセイ・リート投資法人303,198,00049,2561.56
サムティ・レジデンシャル201,672,000-5,244-0.31
サムティ・レジデンシャル302,508,000-24,746-0.97
スターアジア不動産投303,069,00086,8982.91
マリモ地方創生リート13813,579,200764,1115.96
インヴィンシブル投資法502,280,000-43,513-1.87
スターツプロシード投資507,550,000220,5333.00
預り金 87,703  
資産合計 34,147,3031,052,1683.08%






仮想通貨投資100万円 更に急落

先々週 土曜日 179万円 と最高値だったが翌日から急落。

 ↓

先週  土曜日 152万円

 ↓

前日      103万円

 ↓

今週(現在)  128万円


昨日元本近くの103万円まで行ったが、少しリバウンド。

どこまで下がるんだ?振り落とされそう。






年齢・収入が同じ会社の同期のライフスタイル

先日会社の同期のゴルフコンペがあり、久しぶりの再会。それぞれの部署でそれなりの役職になり当然ながら、年齢、収入は同じくらいだがいろんなライフスタイルがあるものだと感心した。


年齢:47-48歳(大学で一浪、一留)

年収:1100万円~1400万円位?


(同期A)

昔から遊び人、39歳で結婚、42歳で離婚、現在2回目の結婚を検討。

車やファッション、ゴルフにはお金を掛けている。車は最新のベンツ。都心のマンションに住むが貯金はなさそう。


(同期B)

37歳で結婚、現在、小学校2年の子供あり。

とにかく飲みがすきな奴だったがマンション買って、今は子供が小さいために将来に備えて飲みもほどほどに節約生活。車は国産高級車。休日は子供を遊園地のフリーパスを買って遊びに連れ回すことが生きがいらしい。


(同期C)

20年前に買った中古戸建を現在建て替え中。理想のプランで建物だけで4000万円。オシャレ好きだが、仕事も生活も普通。ただ趣味にはこだわりが強く、車は古いレンジローバー。建物が完成したらそうとうのこだわりがありそう。


(同期D)

くそが付くほどの真面目。20代半ばで結婚。20代でマンションも買い、生活も非常に質素に見えてお金貯めてそう。子供は3人。仕事柄、インサイダー情報にも触れる機会があるらしく、個人の投資は一切禁止らしい。国産中古ファミリーカー。ゴルフはうまかった。


(同期E)

同期の中では出世頭。単身赴任で家族を地方に住まわせ、休日がヒマ。現在ゴルフにのめりこんでいて、今回の同期ゴルフコンペの幹事。仕事も遊びも一生懸命タイプ。車は地方の家族が利用のため、現在車なし。ゴルフの足として同期が頻繁にゴルフに誘われる。


(同期F)

今回参加がなかったがうわさに持ち上がった人物。ヘッドハンティングで10年前に退職したが、数年後転職先も退職。その後、同期に相談があり反対を押し切って会社を立ち上げるも失敗。借金が2000万円ほどで同期に一度、借金の打診があったが現在先不明らしい。独身。昔からノリの軽い奴だったが、仕事が安定するまではと独身らしい。


(自分)

家庭は普通。アパート投資で借金9400万円。貯金8300万円。生活はシンプル。


同じ年齢、同じ位の収入でも、ライフスタイルは人それぞれ。独身女性の結婚条件に年収を見かけるが、あったらいいけど、相手とのその後の結婚生活でライフスタイルは大きく変わる。年収以上にどんな相手か見抜いたほうがいい。という自分もなんとなく価値観が一致してカミさんが好きだけで結婚し、今は自分ペースのライフスタイルになっている気がする。





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